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碧桂园9000亿负债:资金用于偿还公司借款。而事实或者说初衷是否如此

时间:2018-08-04 09:31:37   作者:情侣头像   来源:www.qinglvtouxiang.cn   阅读:112   评论:0
内容摘要:近日碧桂园可谓处于舆论的风口浪尖,不仅发债被“中止”,还深陷高周转、高负债、商票违约的疑云。事出反常必有妖,碧桂园到底缺不缺钱?小债发现,近日碧桂园可谓处于舆论的风口浪尖,不仅发债被“中止”,还深陷高周转、高负债、商票违约的疑云。日前,碧桂园200亿2016年公开发行公司债券突然“中止”,引起业内人士广泛热议。值得注意...

近日碧桂园可谓处于舆论的风口浪尖,不仅发债被“中止”,还深陷高周转、高负债、商票违约的疑云。事出反常必有妖,碧桂园到底缺不缺钱?
小债发现,近日碧桂园可谓处于舆论的风口浪尖,不仅发债被“中止”,还深陷高周转、高负债、商票违约的疑云。
日前,碧桂园200亿2016年公开发行公司债券突然“中止”,引起业内人士广泛热议。值得注意的是,2018年内上交所已累计有9家房企被中止发行公司债,涉及拟发债规模484亿元,其中碧桂园占比近一半,达到200亿。
该公司债募集说明书显示,募集资金用途为150亿元投向于长租项目,剩余资金用于偿还公司借款。而事实或者说初衷是否如此。小债查证上交所公开信息发现,碧桂园增对资金用途做过修改,2016年最初版本为募集资金计划主要用于还债、补充现金流,碧桂园在最新版本中有意迎合国家的政策走向,将150亿元募集资金投向长租项目,且不用于支付土地价款。至于中止原因,碧桂园回应称主要是拟调整债券的募投项目以更合理运用资金。
祸不单行,碧桂园还深陷中票违约的质疑声中。5月30日,一则“碧桂园的中票违约”的消息又在朋友圈流传。碧桂园火速回应称:截至2017年末,公司现金及银行存款约1484亿元,达上市以来最高水平;另有2485.1亿元银行贷款额度尚未使用;实现净经营性现金流240.8亿元,继2016年后再度为正;加权平均融资成本下降44个基点至5.22%,创历史新低。重点是,2017年,公司在规模高速扩张的情况下第二年实现正的净经营性现金流。总结一下便是,碧桂园现金充足,连年盈利且势头良好,哥有的是钱。

业绩增长喜人的同时,碧桂园的负债也达到了历史以来最高水平。4月5日至11日,碧桂园连续下发三份文件关于提高周转速度的文件,强调:“任何部门都要围绕高周转,为高周转让路。”甚至董事长亲自下发内部谈话文件激励高周转,高周转提速迫在眉睫。


对于项目总经理,碧桂园更是奖惩分明:拿地三个月开盘,项目总经理20万元;超过七个月开盘,项目总经理面临撤职。
高周转的激进模式也引发了业内对于碧桂园流动性的质疑,高负债下利用高周转杀出一条血路,有人认为在短期内似乎是一个不错的解决之道,也有人认为模式太激进可能会带来一系列的后续麻烦。
Wind数据显示,碧桂园2017年度总负债9330.57亿元,负债总额相比2016年总负债5000多亿增长了几乎一倍。但碧桂园负债率不降反升,高达88.89%。
对比碧桂园等港股上市房企负债数据,2017年中国恒大、融创去年总负债分别为15195.44亿元、5624.44亿元,资产负债率分别为86.25%、90.27%。即便是负债超万亿的万科、恒大,负债率也较碧桂园略逊一筹,仅为83.98%和86.25%。更甭提行业负债率,2017年A股平均资产负债率仅为64.56%。
而碧桂园在港交所发布的2017年年报显示,碧桂园短期负债为7695亿,负债结构为优先票据37.95亿元,公司债券168.14亿元,银行借款476.71亿元,其他应付款3544.24亿元,合同负债预收款3467.47亿元。不过几乎占一半的3544亿元其他应付款具体是什么结构尚不明。至于被疑违约的中票是否包含其中,一样毫无踪迹。碧桂园财报表面上看上去似乎并没有想象中差,寻常得令人怀疑其真实性。
值得一提的是,碧桂园短期负债压力近两年几乎直线上升,不过这也与碧桂园领导人做大规模的激进策略有很大关系。另据2017年披露的募集资金使用情况显示,募集有广东腾跃建筑工程2017年度第一二期中期票据,合计金额30亿元,目前已全部使用。
高负债也是高富帅。受益于今年2017年房屋销售业绩,期末现金余额实现了大幅增长,2017年末为1370.84亿元。尽管显得没有那么缺钱,但公司经营活动现金流、投资活动现金流缺口相对2016年来说均拉大了两倍。
大型房企有没有可能违约,有!依稀还记得2017年10月份的绿地4.5亿违约事件,堂堂A股上市公司,又是国资持股超过30%的国企,甚至2017世界500强排名都排在万科、恒大、万达前面。这样的房企都会发生违约,对杠杆高依赖的房企犹如一颗行走的炸弹。
碧桂园一直在追求做大规模,并且希望在规模和负债之间取得一个平衡,而这个平衡似乎已经没那么平衡。碧桂园何以积攒9千亿负债?
要说碧桂园的负债还要从其规模战成绩说起。2017年,碧桂园实现总收入约为2269.0亿元,同比增长约48.2%;公司股东应占利润约为260.6亿元,同比增长126.3%;公司股东应占核心净利润约246.9亿元,同比增长106.0%; 截至2017年12月31日止年度,碧桂园集团连同其合营企业及联营公司,共实现合同销售约5508.0亿元,同比增长78.3%;合同销售面积约6066万平方米,同比增长61.9%。于年底,集团合共经营1468个项目,覆盖中国大陆30个省、220个市、768个县╱镇区,成为全球最大的住宅开发商,领跑行业。不仅如此,财大气粗的宇宙第一房企碧桂园还在2017年度业绩发布会上宣布今年将不设具体合同销售目标,公司将根据情况推出货量。房地产行业一时没了标杆。
不仅如此,碧桂园目前手上持有的土地资源约有2.8亿平方米,这个数量已经足以支撑碧桂园今年的销售。
规模做到宇宙第一房企,手握2.8亿土地,光鲜亮丽的业绩另人赞叹。但光鲜的业绩外表下,还隐含着规模战带来的后遗症。由于近两年的大规模扩张,碧桂园什么省市地区都要盘踞,什么地产项目都要做,全面撒网,布局广泛而平衡。再加之本身就激进的发展模式,大规模并购是家常便饭,这也是其负债率飙升的重要原因之一。2017年,碧桂园新增土地达881宗,平均每天获取土地达2.4宗。获取土地建筑面积约1.4亿平方米,总代价约为4794.5亿元。
5月底,2018中国房地产上市公司测评研究报告发布称,中国恒大首次荣膺上市房企综合实力榜桂冠,万科、碧桂园分列二三名。中国海外发展、保利地产、绿地控股、华夏幸福、富力地产、融创中国和龙湖地产分列“2018中国房地产上市公司综合实力榜”第四至十位。
虽名列第三,但碧桂园凭借近700亿的单月合同销售额位居行业第一,高出恒大同月合约销售金额191.4亿元,且领先万科276.4亿元。碧桂园无疑是中国房企中最激进、最勤奋的那一个。
雄心勃勃的碧桂园究竟在下一盘怎样的棋?
区域方面,今年碧桂园的重要战略是:快打快出的三四线城市闪击战,实现县镇全覆盖。而争抢三四线城市的大战已拉开帷幕,恒大也已进场。资料显示,截至去年底碧桂园共经营1468个项目,覆盖30个省、220个市、768个县镇区。按地理位置计算,约58%的销售来源于三四线城市。
同时,制定一二线城市鼓励发展的策略。一二三四线城市一个都不能少。杨老板一直以来的策略便是规模战,坚信有规模就会有利润,先做大做强再说,别的只要不出大问题就行。
在地产业务方面,碧桂园做长租,做科技小镇、产城融合、乡村振兴。国家鼓励什么做什么,能做什么做什么。只要在合法范围内,没有碧桂园到不了的地方,碧桂园的竞争力也在全面提升。而这也就是碧桂园的各方面均衡的发展策略。
“碧桂园是均衡布局,我们经常说哪里有市场,哪里就有碧桂园。”目前宇宙第一房企碧桂园主打长版策略,均衡策略。旨在成长为膳食平衡、肌腱均匀的超级巨头。
值得注意的是,房地产行业经过10几年的发展已经入调整期,目前有太多的不确定性,而做大做强或许是应对这些不确定性的护身符。中小房企也面临着前所未有的竞争压力,大企业蝗虫过境式扫荡,连骨头渣都不剩,房地产行业洗牌期或出现在不久的将来e公司讯,8月3日,碧桂园在顺德总部召开全国媒体见面会,首席财务官伍碧君回应9000亿负债表示,截至2017年底可动用现金余额1484亿,短期有息负债683亿,未动用银行授信额度2485亿,公司当前现金充裕,信用评级良好。总负债是会计上的报表科目,并非真正的有息负债,有息负债仅有2148亿元。


碧桂园9000亿负债:资金用于偿还公司借款。而事实或者说初衷是否如此



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